Александр Скубченко: Какой должна стать государственная жилищная политика, чтобы она разрешила существующие проблемы?

Кабмин готовит новую редакцию Жилищного кодекса Украины. Но нового по содержанию там ничего нет: законопроект просто кодифицирует нормы некоторых действующих законов и буква в букву переписывает нормы и Жилищного кодекса УССР 1984 года с целью заполнить нормативную пустоту.

Но какой должна стать государственная жилищная политика, чтобы она была действительно новой и разрешила все существование проблемы?

1. Управление многоквартирными домами: главная ошибка, из-за чего — все проблемы.

Сегодня управление многоквартирными домами по факту — это обязанность совладельцев домов принимать решения о судьбе дома и делегированная услуга по выбору исполнителей услуг. Это не работает и платить деньги за такую услугу управителям — бред. Дома рассыпаются, но принять решение об их ремонте некому и невозможно в принципе. Совладельцы даже информацией о техническом состоянии своего дома не располагают, не то, чтобы возможностью его организовать, а тем более — оплатить. Банально нет платы на ремонты в будущем, нет механизмов накопления и сохранности таких средств. Выбрать исполнителя коммунальных услуг — такая же проблема; с 2017 года уже все в этом убедились. А с осени этого года, когда вступят в силу публичные договора, убедятся в этом в очередной раз.

Как изменить?

Управление домами должно стать привилегированным правом совладельцев и обязанностью органов местного самоуправления (далее —ОМС) в случае, если совладельцы не могут или не желают управлять домом самостоятельно. Решение о ремонте дома, о выборе исполнителей услуг — ОМС. Совладельцы не довольны, как ОМС управляет их домом от их имени и в их интересах? В любой момент собрались и приняли решение самостоятельно.

2. Капитальные ремонты многоквартирных домов: главная проблема, которую никто не решает даже.

Сегодня капитальные ремонты в стране не проводятся вообще. Исключение — в рамках реализации проектов энергоэффективности; единицы домов из сотен тысяч. Чтобы войти в число этих единиц, надо создать ОСББ и взять кредит в банке. Нет ОСББ — нет даже речи о ремонте. А иных механизмов не существует. «Реконструкция кварталов», которую хотят запустить для сноса «хрущёвок», закончится на паре жирных для застройщиков кварталов в Киеве и городах-миллионниках. Для совладельцев не существует даже механизмов накопления и сохранности денег на ремонты. В итоге — под энергоэффективность идут дома младше 20 лет, где жильцов склонили к кредиту, а дома, где ремонты не делались более 50 лет, так и стоят без ремонтов. Планируемое включение платы на ремонт в тариф на обслуживание дома — стимулирование воровства, так как эти деньги хотя бы 10 лет на своих счетах не будет ни одна управляющая компания сохранять. Эти деньги просто будут разворовывать, ремонтов не будет, и отвечать за воровство не будет никто.

Как изменить?

Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» обязывает предыдущего владельца (ОМС) принимать участие в организации и финансировании ремонтов в порядке, утверждённом государством. Как это должно быть? Государство создаёт Жилищный фонд Украины. Это как Автодор для дорог, только Фонд для домов. Действует Фонд по принципу пенсионного фонда: платят солидарно все сегодня — капитально ремонтируются самые старые дома. Государственная программа определяет чёткую очередность: сначала самые старые дома, а более «молодой» вне очереди —только в более ветхом состоянии. Хотят совладельцы дома раньше планового срока свой дом энергоэффективным сделать? Создавайте ОСББ, принимайте решение и сотрудничайте с Фондом энергоэффективности. В остальном — обязанность, ответственность и все страховые риски по утрате или повреждению дома — Фонд, за что люди и платят. Доходы Фонда — средства местных бюджетов (обязательство по закону), плата совладельцев, субвенция из госбюджета, а так же — кредиты под обеспечение этой доходностью. Капитальный ремонт тысяч домов ежегодно, во всех городах и посёлках страны — это возможно уже завтра.

3. Обслуживание многоквартирных домов: профессиональное, а не кто как хочет.

Сегодня в стране даже технической документации не имеют более 70% многоквартирных домов. Об их техническом состоянии не знает никто. Масштабный ехнический аудит, обещанный президентом, так никто и не начал. Соблюдаются ли регламентные работы по поддержанию состояния дома в нормальном техническом состоянии, соответствует ли обслуживание домов санитарным правилам и нормам, не знает никто. И никто не контролирует. За что платят люди? За надежду, что дом не рухнет. Кто несёт за это ответственность? Никто, так как контроль отсутствует.

Как изменить?

Услуга должна включать в себя минимальные санитарные нормы для каждого дома. Государство утверждает такие нормы, а так же — регламенты и сроки проведения технических работ. Это как при ТО для авто производитель указывает регламентные работы при пробеге 10, 50, 150 и 200 тыс км, так и по каждому дому должно быть. Дом — это сложное инженерное сооружение. Его обслуживание должно стать профессиональным и ответственным, а жизнь в домах — безопасной и комфортной. Наименование ОСББ изменяется на Жилищное товарищество в целях унификации. При создании ЖТ все решения по управлению домом и по обслуживанию дома переходит к его органам. Но обслуживание осуществляется всеми субъектами в едином порядке, утверждённом государством для всех. Контроль за обслуживанием домов осуществляется тем, кто их капитально ремонтирует — Жилищный фондом.

4. Коммунальные услуги: от воровства — к качеству.

Сегодня нам говорят, что в стоимости отопления 70% — стоимость газа, и что снизить тарифы без снижения стоимости газа невозможно. Так ли это? Нет. Стоимость производства тепловой энергии — это денежное выражение планируемых расходов, потерь и прибыли в плановом периоде (год с 1 октября по 30 сентября). То есть берутся все эти плановые цифры за год, делятся на количество планового производства Гкал в году и получается стоимость 1 Гкал. А теперь представьте, что предприятие искусственно завышает плановые расходы и потери. Надо на год 1 млн грн, а в тариф включают 1,5 млн — и тариф уже в 1,5 раза дороже, но и при 1 млн, и при 1,5 млн — газа в тарифе будет те же 70%. Но грабят не только ценой, а и объёмом потребления (платёжка — это тариф × объём). Для этого существуют методики, которые монополисты писали для себя. Получается, производят, например, 1 млн Гкал в году, а продают 1,5 млн Гкал. И стоимость 1 Гкал в 1,5 раза завысили, и продали их в 1,5 раза больше. Красота? Воруй — не хочу. Всё потому, что никто не контролирует и никто никакой ответственности, а коррупция измеряется миллиардами.

Как изменить?

Выбор исполнителя услуг для каждого дома — ОМС, при не согласии с таким решением — совладельцы домов самостоятельно и в любой момент. Привелегия и приоритет решения — совладельцы, по умолчанию при отсутствии такого решения — ОМС. Если создано ЖТ — решение принимается ним. Договора только прямые, никаких коллективных. Для контроля качества услуг и защиты прав потребителей оздаётся Жилищная инспекция. Тарифы формируются предприятиями самостоятельно и никем не утверждаются — это лишь фактор коррупции, который надо исключить. Вместо этого — иная система. Формируются тарифы в порядке, утверждённом государством, а оказываются услуги в соответствии с правилами, утверждёнными государством. Вместо норм потребления и методик распределения — фактическое потребление и фиксированные счета с ежегодным перерасчётом. Тариф — честная себестоимость плюс нормативная рентабельность, и ни копейкой больше. Завышение тарифа включением необоснованных трат и затрат, тарифное воровство — уголовная ответственность для руководителя. Произвёл 1,5 млн гКал, а счетов выставил на 2 млн — в тюрьму, утилизировал 1,5 млн кубов мусора, а счетов выставил за 2 млн — в тюрьму. Нарушение порядка формирования тарифов, правил оказания услуг и несоответствие качества — от штрафов до запрета занятия деятельностью в сфере ЖКХ. Контроль осуществляет Жилищная инспекция, она же и карает нарушителей именем государства в интересах потребителей.

Это лишь в общем и вкратце. Параллельно надо проводить деятельность по санации и энергоэффективности коммунальных предприятий и инженерных сетей. Разве я написал сложные вещи? Нет, это всё возможно. Надо лишь подготовить правильный Жилищный кодекс, а не как бы «новый». Надо подготовить правильные проекты Законов Украины и акты Кабмина. И потом — всё это принять. И мы будем жить в новой жилищной реальности. Только способны ли те, кто в 2014-17 уже всё в ЖКХ испортил, теперь всё исправить. И кто же тот человек, кому под силу это всё организовать и сделать?